Kauf von Immobilien in Polen durch einen Ausländer, EU-Bürger

Mark Twain sagte: „Kaufen Sie Land, sie bauen es nicht mehr an” (eng. “Buy land, they are not making it anymore”). Viele ausländische Investoren und Privatpersonen denken derzeit darüber nach, ihre Zukunft mit Polen zu verknüpfen, was oft auch mit dem Kauf von Immobilien verbunden wird. Hier erfahren Sie, wie ein Ausländer, ein Bürger der Europäischen Union, Immobilien in Polen kaufen kann.

Dieses Rechtsgebiet wird in erster Linie durch das Gesetz vom 24. März 1920 über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer (poln. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) geregelt. Die allgemeine Regel in Art. 1 des Gesetzes ist, dass der Erwerb von Immobilien durch Ausländer einer Genehmigung des für Inneres zuständigen Ministers bedarf. Der Minister des Innern und der Verwaltung kann einem Ausländer eine Erlaubnis zum Erwerb von Grundstücken erteilen, wenn eine Gefahr für die Verteidigung, die Staatssicherheit oder die öffentliche Ordnung nicht zu erwarten ist und der Ausländer nachweist, dass Umstände vorliegen, die seine Verbundenheit mit der Republik Polen bestätigen.

Glücklicherweise haben es Unternehmer und Bürger des Europäischen Wirtschaftsraums, der das Gebiet der Europäischen Union, Island, Norwegen und Liechtenstein umfasst, viel einfacher. Ab dem Zeitpunkt des Beitritts Polens zur Europäischen Union, d. h. ab dem 1. Mai 2004, wurde das Erfordernis der Zustimmung des Innen- und Verwaltungsministers für Unternehmer und Bürger des Europäischen Wirtschaftsraums abgeschafft. Bürger der Europäischen Union können Immobilien in Polen zu den gleichen Bedingungen wie Polen erwerben. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Kauf einer Immobilie in Polen ein einfacher Prozess ist.

Wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger kaufen, schließen Sie mit ihm einen Vertrag ab, der mit der Gründung des Eigentums an den Räumlichkeiten verbunden ist. Wenn Sie eine Immobilie aus zweiter Hand kaufen möchten, wird der Immobilienkaufvertrag als notarielle Urkunde mit dem derzeitigen Eigentümer unterzeichnet. Für diesen Schritt werden viele Dokumente benötigt.

Basisdokument ist ein Auszug aus dem Grundbuch. Ein Auszug aus dem Grundbuch ermöglicht es Ihnen, sich mit der Rechtslage der Immobilie vertraut zu machen. Sie können herausfinden, wer Eigentümer der Immobilie ist und erfahren, ob gegen sie ein Verfahren eingeleitet wird oder ob sie belastet ist. Für den seltenen Fall, dass Ihre Immobilie kein Grundbuch hat, bitten Sie den Verkäufer, Ihnen das Eigentum an der Immobilie zu zeigen, um zu beweisen, dass er Eigentümer der Immobilie ist und darüber verfügen kann. Darüber hinaus müssen Sie bestätigen, dass niemand in der Wohnung gemeldet ist, eine Bescheinigung über die Zahlungsrückstände für Miete und Nebenkosten einholen und sicherstellen, dass die Immobilie keine anderen finanziellen Verpflichtungen hat.

Die Verfahren zum Kauf von Immobilien unterscheiden sich je nachdem, ob es sich um eine Immobilie vom Primär- oder Sekundärmarkt handelt und je nachdem, ob die Immobilie mit Bargeld oder auf Kredit gekauft wird. Beim Kauf von Immobilien auf dem Sekundärmarkt reicht es aus, nach Unterzeichnung der erforderlichen Dokumente beim Notar den angegebenen Betrag auf das Konto des Verkäufers zu überweisen und die Räumlichkeiten abzuholen. Warten Sie bei Entwicklungsobjekten die Übergabe des Gebäudes ab, da es in der Regel vor Fertigstellung verkauft wird, sodass der Bauträger erwartet, dass ein Teil des Betrags zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung überwiesen wird und der Rest dann bezahlt werden muss das Objekt wird abgeholt.

Etwas komplizierter ist die Sache, wenn die Immobilie auf Kredit gekauft wird. Sie sollten Ihre Bonität prüfen, und sobald Sie wissen, wie viel Sie haben, ist es üblich, einen Vorvertrag mit dem Immobilieneigentümer abzuschließen und eine Anzahlung oder Abschlagszahlung zu leisten. Ein solcher Vorvertrag wird häufig von Banken zusammen mit dem Kreditantrag verlangt. Bankdokumente, die die Gewährung des Darlehens bestätigen, sollten zu einem Notar gebracht werden. Bei der Erledigung der Formalitäten für den Immobilienverkauf sollten Sie eine Bankbescheinigung vorbereiten, die die Gewährung der Hypothek und den Darlehensvertrag bestätigt. Beim Kauf einer Immobilie auf Darlehen lohnt es sich, eine Sachversicherung gegen eine Hypothek in Betracht zu ziehen.

Der Grundstückskaufvertrag wird vor einem Notar in Form einer notariellen Urkunde gemäß Art. 150 des Bürgerlichen Gesetzbuches vom 23. April 1964 (poln. Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360). Das Gesetz legt nicht fest, welche Partei die Kosten für die Bezahlung der Notarleistungen trägt, aber in der Praxis werden diese Kosten meistens vom Käufer getragen.

Zu diesem Zeitpunkt warten noch einige Formalitäten auf die neuen Eigentümer. Eine der wichtigsten ist die Sicherstellung der Formalitäten im Zusammenhang mit dem Grundbuch. Zweitmarktimmobilien verfügen in der Regel über ein Grundbuch. Wenn sie es nicht haben, sollte ein Grundbuch bei der Grund- und Hypothekenregisterabteilung des Amtsgerichts eingerichtet werden. Die Einrichtung eines Grundbuch kostet 100 PLN (circa 20 €) und die Registrierung des Eigentums 200 PLN (circa 40 €). Wenn die Immobilie auf einem Zweitmarktdarlehen erworben wurde, muss die Hypothek nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde in das Grundbuch eingetragen werden. Der Bank muss eine notarielle Urkunde zusammen mit einem Dokument vorgelegt werden, das die Einreichung eines entsprechenden Antrags auf Errichtung einer Hypothek zugunsten der Bank bestätigt. Ein solcher Antrag wird bei der Grund- und Hypothekenregisterabteilung des Amtsgerichts gestellt. Die Eintrittsgebühr beträgt 200 PLN (circa 40 €). Bei einem Darlehensvertrag müssen Sie bei der Eintragung der Hypothek in das Grundbuch auch die Steuer für zivilrechtliche Transaktionen entrichten, die 19 PLN (circa 4 €) beträgt.

Was ist mit der Steuerfrage? Natürlich dürfen Sie nicht vergessen, den Immobilienkauf beim zuständigen Finanzamt anzumelden, denn eine solche Investition ist zivilrechtlich steuerpflichtig. Beim Kauf von Immobilien auf dem Sekundärmarkt muss der Käufer Grundsteuer zahlen. Unter Gemäß Art. 7 Abs. 1 Punkt 1 des Gesetzes vom 9. September 2000 über die Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen (poln. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych Dz.U. z 2022 r. poz. 111) beträgt die Steuer auf den Immobilienerwerb auf dem Sekundärmarkt 2% des Wertes der gekauften Immobilie. Diese Formalität wird meistens von einem Notar erledigt, der die Steuer einzieht und sie dann zusammen mit einer Kopie der notariellen Urkunde an das Finanzamt überweist. Bei auf dem Primärmarkt erworbenen Immobilien entsteht für den Käufer keine Steuerpflicht. Zwar zahlt der Käufer die Mehrwertsteuer (MwSt. oder poln. VAT) auf Grundlage des Bauträgervertrags, diese wird aber vom Bauträger beglichen und der Käufer hat keinerlei Verpflichtungen. Der Steuersatz hängt von der Art und Größe der Immobilie ab (von 8 % bis 23 %).

Abschließend sollten Sie den Erwerb der Immobilie auch dem Stadt- und Gemeindeamt melden und dort eine Steuererklärung abgeben. Der Käufer erscheint dann als aktueller Eigentümer und Steuerzahler. Der Moment der Eigentumsübergabe ist die krönende und letzte Etappe. Hier müssen Sie daran denken, sorgfältig auf mögliche physische Defekte zu achten. Sinnvoll ist es, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, Verträge mit Medienanbietern zu übertragen und den Wohnungseigentümerwechsel der Genossenschaft bzw. Wohngemeinschaft mitzuteilen sowie die Räumlichkeiten zu versichern.

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